Maxwell-Storrie-Baynes（簡(jiǎn)稱(chēng)MSB）是佳士得（Christie’s）公司旗下的全資子公司，總部設(shè)于法國(guó)阿基塔省（Aquitain），主要業(yè)務(wù)為法國(guó)波爾多地區(qū)的酒莊及葡萄園等房地產(chǎn)咨詢(xún)和中介。根據(jù)SAFER公布的法國(guó)阿基塔省2012年的農(nóng)業(yè)報(bào)告數(shù)據(jù)，MSB對(duì)波爾多葡萄園或酒莊交易市場(chǎng)做出了如下報(bào)告。本報(bào)告將分為兩篇文章：在《市場(chǎng)回顧》中我們將回顧近年來(lái)波爾多葡萄園市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及其價(jià)格波動(dòng)情況；在《2012年市場(chǎng)分析》中我們將以MSB專(zhuān)業(yè)的眼光來(lái)研究目前的市場(chǎng)狀況，并對(duì)未來(lái)24-36個(gè)月內(nèi)的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)做出預(yù)測(cè)。

根據(jù)ASFER的報(bào)告，整個(gè)波爾多AOC產(chǎn)區(qū)的葡萄園市場(chǎng)被分為6個(gè)大區(qū)：波爾多（Bordeaux）、超級(jí)波爾多（Bordeaux Superieur）；波爾多丘（Cotes de Bordeaux）；格拉夫、佩薩克-雷奧良（Graves, Pessac-Leognan）；上梅多克（Haut Medoc）；圣埃斯泰夫（Saint-Estephe）、波雅克（Pauillac）、圣朱利安-瑪歌（St Julien-Margaux）；圣埃美?。⊿t Emilion）、波美侯（Pomerol）及其衛(wèi)星產(chǎn)區(qū)（Satellites de St-Em.）等。

　　在回顧歷年市場(chǎng)動(dòng)態(tài)前，我們需要注意的是，SAFER提供的數(shù)據(jù)只是一個(gè)平均售價(jià)，因此其對(duì)目前的投資基本沒(méi)有參考價(jià)值。但是，我們可以通過(guò)觀察這一平均售價(jià)的波動(dòng)，再結(jié)合相關(guān)產(chǎn)區(qū)背景知識(shí)，來(lái)分析并預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的動(dòng)向。至于這個(gè)平均售價(jià)是如何計(jì)算出來(lái)的，我們將在下一篇報(bào)告中詳細(xì)解釋。因此，本文關(guān)注的焦點(diǎn)不是每公頃葡萄園或酒莊的售價(jià)，而是過(guò)去15年間整個(gè)市場(chǎng)的相對(duì)波動(dòng)趨勢(shì)分析。

　　1、波爾多、超級(jí)波爾多（Bordeaux/Bordeaux Superieur）

　　該大區(qū)即出產(chǎn)紅葡萄酒，也出產(chǎn)白葡萄酒，還出產(chǎn)甜葡萄酒。在整個(gè)波爾多AOC產(chǎn)區(qū)約12萬(wàn)公頃的葡萄園中，大約有70%的葡萄園或酒莊交易發(fā)生在超級(jí)波爾多和波爾多丘產(chǎn)區(qū)。因此，這兩個(gè)地區(qū)的波爾多葡萄酒出口大軍的主力，但今年來(lái)受到了新世界的強(qiáng)大挑戰(zhàn)。在2000年左右，波爾多紅葡萄酒葡萄園的最最高售價(jià)曾到達(dá)40000歐元每公頃，這一數(shù)據(jù)當(dāng)然高于圖表中的平均售價(jià)。然而，隨著波爾多葡萄酒市場(chǎng)的淪陷，波爾多葡萄園的價(jià)格也不斷下跌，07-08年的經(jīng)融危機(jī)更加劇了這一過(guò)程。

2、波爾多丘（Cotes de Bordeaux）

　　波爾多丘包括卡斯蒂永丘（Castillon）、卡迪拉克丘（ Cadillac - Cotes De Bordeaux ）、一級(jí)丘（Premieres Cotes）、法蘭克丘（Francs）以及布爾丘（Cotes de Bourg）等在內(nèi)，是波爾多AOC產(chǎn)區(qū)的面積僅次于超級(jí)波爾多。這一地區(qū)的葡萄酒也一直深受新世界葡萄酒的沖擊，葡萄酒價(jià)格也在不斷下降。因此，在過(guò)去15年間，這里的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)基本與超級(jí)波爾多產(chǎn)區(qū)類(lèi)似，不過(guò)，其葡萄園曾達(dá)到的最高售價(jià)要比下圖顯示的平均售價(jià)高的多。

3、格拉夫（Graves）

　　這一地區(qū)還包括佩塞克-雷奧良（Pessac-Leognan）和蘇玳（Sauternes）。這里的葡萄酒以量少質(zhì)優(yōu)而出名，尤其是享譽(yù)世界的蘇玳甜白，因此這一地區(qū)基本沒(méi)有受到世界其他地區(qū)的挑戰(zhàn)，而葡萄園市場(chǎng)基本與其葡萄酒市場(chǎng)一樣，始終保持供需平衡狀態(tài)。這一平穩(wěn)的狀態(tài)直至2011-2012年度被幾樁意外的大買(mǎi)賣(mài)打破——高柏麗酒莊莊主羅伯特•威爾默（Robert Wilmers）購(gòu)入教皇堡酒莊（Chateau Le Pape），而伯納德•馬格海茲（Bernard Magrez）買(mǎi)下梅樂(lè)帕酒莊（Chateau Malleprat）。2012年，麗嘉紅容顏酒莊（Chateau Les Carmes Haut-Brion）購(gòu)入克萊伯爵酒莊（Chateau du Thil Comte Clary），將其資產(chǎn)擴(kuò)大了整整一倍；

　　史密斯拉菲特酒莊（Chateau Smith Haut Lafitte）的主人卡地亞德家族（The Cathiards）購(gòu)入11.6公頃的葡萄園；而在2010年末，Groupe Pichet以380萬(wàn)歐元的價(jià)格從麗嘉紅容顏酒莊購(gòu)入4.7公頃的葡萄園。這幾樁交易引發(fā)的是下圖數(shù)據(jù)線的直線上升。此外，根據(jù)我們的觀察，格拉夫和佩薩克-雷奧良的葡萄園需求在急劇上升，但蘇玳仍保持供求平衡。

4、上梅多克（Haut Medoc）

　　上梅多克擁有4270公頃葡萄園，這里的酒莊雖然名氣不大，但數(shù)量眾多。與其他產(chǎn)區(qū)的市場(chǎng)一樣，這里的葡萄園售價(jià)在世紀(jì)之交達(dá)到了頂峰，并隨后大跌。然而，其葡萄園的平均售價(jià)大幅波動(dòng)倒是與全球?qū)Σ柖嗥咸丫频膹?qiáng)勁需求或新世界的競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)多大關(guān)系，而主要是由于2003年至2009年間交易量不大的緣故。

　　此外，由于產(chǎn)區(qū)面積不大，因此2-3個(gè)酒莊的交易就可能會(huì)引起平均售價(jià)的巨幅震蕩。2007年，碧尚女爵酒莊（Chateau Pichon-Longueville-Comtesse-de-Lalande）將位于波雅克的一塊75公頃的2級(jí)葡萄園出售給了路易王妃香檳酒莊（ Champagne Louis Roederer）。而2012年，路易王妃香檳酒莊又將這塊地的一部分——位于上梅多克的、擁有38公頃葡萄園的貝納德酒莊（Chateau Bernadotte）出售給了香港的King Power Group。由于這樁交易的交易額超過(guò)1000萬(wàn)歐元，因此對(duì)這一地區(qū)的葡萄園平均售價(jià)的大幅上漲貢獻(xiàn)不小。

5、圣埃斯泰夫（Saint-Estephe）

　　這一地區(qū)還包括波雅克波雅克（Pauillac）、圣朱利安-瑪歌（St Julian-Margaux）。從地理上看，這個(gè)也是比較小的產(chǎn)區(qū)，但是卻有著眾多列級(jí)酒莊。相較于對(duì)其葡萄園的投資，人們似乎更愿意投資這里的列級(jí)酒莊葡萄酒。從佳士得拍賣(mài)行的數(shù)據(jù)看，我們也注意到列級(jí)酒莊葡萄酒的巨大升值空間，而且自從2007-2008年金融危機(jī)后，列級(jí)酒莊葡萄酒已成為投資熱點(diǎn)，且需求大增。對(duì)于波雅克這樣的小面積的子產(chǎn)區(qū)來(lái)說(shuō)，即便是很小的交易都會(huì)對(duì)其平均售價(jià)造成很大影響。

6、圣埃美?。⊿t Emilion）

　　圣埃美隆僅有5500公頃葡萄園，波美侯（Pomerol）和弗龍薩克（Fronsac）及其衛(wèi)星產(chǎn)區(qū)（Satellites de St-Em.）占了由SAFER劃分的這個(gè)小AOC產(chǎn)區(qū)的絕大部分。葡萄園或酒莊越出名，其對(duì)交易的影響越大，甚至在大手筆交易中拉低平均售價(jià)。MSB跟蹤研究這一區(qū)域內(nèi)近2年的交易動(dòng)態(tài)后發(fā)現(xiàn)，圣埃美隆產(chǎn)區(qū)的葡萄園，不管大小，其需求都要大于供應(yīng)。2013年，這一地區(qū)有兩家列級(jí)酒莊進(jìn)行了交易；而且蒙布斯凱酒莊（Chateau Montbousquet）、貝勒芬酒莊（Chateau Belfont-Belcier），以及凱爾西酒莊（Chateau Quercy Grand Cru）都抬升了該地區(qū)葡萄園的平均售價(jià)。